Combien puis-je emprunter ?

Pourquoi calculer votre capacité d'emprunt ?

Connaître votre capacité d'emprunt est la toute première étape d'un projet immobilier. Ce montant détermine votre enveloppe de recherche : inutile de visiter des biens à 300 000 euros si votre plafond d'emprunt se situe à 200 000 euros. Calculer cette capacité en amont vous fait gagner du temps, vous évite les déceptions et vous donne un cadre réaliste pour cibler les bonnes annonces.

La capacité d'emprunt dépend de plusieurs facteurs que les banques analysent systématiquement : vos revenus nets, vos charges fixes, le taux d'intérêt proposé, la durée du prêt et le taux d'endettement maximal autorisé. Depuis janvier 2022, le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) impose aux banques de ne pas dépasser 35 % d'endettement, avec une durée maximale de 25 ans (27 ans avec un différé pour le neuf).

Ce simulateur vous permet de tester différentes hypothèses en quelques secondes. Vous pouvez voir l'effet d'une hausse de taux, d'un allongement de durée ou de la prise en compte de revenus locatifs sur votre enveloppe maximale. C'est un outil de calibrage indispensable avant même de contacter une banque ou un courtier.

Si vous souhaitez approfondir les stratégies de financement et comprendre comment maximiser votre emprunt, consultez notre guide complet sur le financement immobilier.

Les paramètres à renseigner dans le simulateur

Le simulateur distingue trois catégories de données : vos revenus, vos charges et les paramètres du prêt. Chaque catégorie influe directement sur le montant maximal que la banque acceptera de vous prêter.

Dans la rubrique revenus, vous renseignez vos salaires et revenus nets mensuels (avant impôt sur le revenu) ainsi que vos éventuels revenus locatifs. Point important : les banques ne retiennent que 80 % des loyers perçus pour neutraliser le risque de vacance locative et de charges. Si vous percevez 1 000 euros de loyers, seuls 800 euros seront comptabilisés dans votre capacité de remboursement.

Dans la rubrique charges, indiquez vos mensualités de crédits en cours : crédit auto, crédit à la consommation, LOA ou autre prêt immobilier. Ces charges viennent directement réduire la mensualité disponible pour votre nouveau projet. Si vous achetez votre résidence principale, ne comptez pas votre loyer actuel puisqu'il disparaîtra.

Enfin, les paramètres du prêt comprennent le TAEG (taux annuel effectif global, assurance emprunteur incluse) et la durée souhaitée (15, 20 ou 25 ans). Un curseur supplémentaire vous permet d'ajuster le taux d'endettement maximum entre 30 % et 40 %, avec un repère visuel à 35 % correspondant au plafond réglementaire du HCSF.

• Salaires et revenus nets

  Revenus mensuels nets avant impôts : salaires, pensions, allocations stables.

• Revenus locatifs

  Loyers perçus, retenus à 80 % par les banques pour tenir compte de la vacance et des charges.

• Mensualités de crédits en cours

  Tous vos crédits existants : immobilier, auto, consommation, LOA.

• Taux du prêt (TAEG)

  Taux annuel effectif global, assurance emprunteur incluse. Entre 3 % et 4 % en 2026.

• Durée du prêt

  15, 20 ou 25 ans. Allonger la durée augmente la capacité d'emprunt mais aussi le coût total.

• Taux d'endettement maximum

  Ajustable de 30 % à 40 %. Le seuil réglementaire HCSF est de 35 %.

Comment interpréter les résultats

Le résultat principal affiché est votre capacité d'emprunt maximale en euros. C'est le montant de capital que vous pouvez théoriquement emprunter compte tenu de vos revenus, de vos charges et du taux d'endettement choisi. Ce montant ne comprend pas votre apport personnel : votre budget d'achat total sera donc la capacité d'emprunt plus votre apport, moins les frais de notaire et de garantie.

Le simulateur indique également la mensualité correspondante, c'est-à-dire le montant que vous rembourserez chaque mois si vous empruntez le montant maximal. Cette mensualité correspond exactement au plafond autorisé par le taux d'endettement que vous avez choisi. En dessous, vous gardez de la marge ; au-dessus, la banque refusera le prêt.

Deux métriques secondaires complètent le tableau. Les revenus pris en compte vous montrent comment la banque calcule votre revenu de référence (salaires + 80 % des revenus locatifs). La mensualité disponible représente la différence entre la mensualité maximale autorisée (revenus multipliés par le taux d'endettement) et vos charges existantes. C'est le budget mensuel réellement mobilisable pour un nouveau crédit.

Le curseur du taux d'endettement passe du vert (< 33 %) au jaune (33-35 %) puis au rouge (> 35 %). Si vous dépassez 35 %, un avertissement s'affiche : les banques traditionnelles n'accepteront généralement pas votre dossier sans dérogation.

La formule de calcul de la capacité d'emprunt

Le calcul repose sur deux étapes successives. D'abord, on détermine la mensualité maximale que vous pouvez consacrer à un nouveau prêt. Ensuite, on convertit cette mensualité en capital empruntable grâce à la formule inverse du prêt amortissable.

La mensualité maximale est calculée simplement : on multiplie vos revenus de référence (salaires + 80 % des revenus locatifs) par le taux d'endettement choisi, puis on soustrait vos charges mensuelles existantes. Par exemple, avec 3 500 euros de revenus nets, 800 euros de revenus locatifs et 700 euros de crédits en cours, la mensualité disponible à 35 % est : (3 500 + 800 × 0,8) × 0,35 − 700 = 749 euros.

Cette mensualité disponible est ensuite convertie en capital empruntable grâce à la formule inverse de la mensualité de prêt. Plus le taux est bas et la durée longue, plus le capital obtenu pour une même mensualité est élevé. Pour bien comprendre la mécanique du calcul de mensualité, consultez notre calculateur de mensualité de prêt.

Les erreurs fréquentes à éviter

L'erreur la plus courante est de surestimer ses revenus de référence. Les banques ne prennent en compte que les revenus nets réguliers : salaire fixe, pensions, allocations permanentes. Les primes exceptionnelles, les revenus variables non garantis ou les heures supplémentaires occasionnelles sont souvent exclus ou fortement décotés. Pour un indépendant, la banque retiendra la moyenne des trois derniers bilans.

Oublier de déclarer des crédits en cours est une autre erreur fréquente. Toute mensualité de crédit existante réduit directement votre capacité d'emprunt. Un crédit auto de 300 euros par mois réduit votre enveloppe de 50 000 à 60 000 euros environ. Si vous avez un petit crédit en cours, il peut être judicieux de le solder avant de déposer votre dossier de prêt immobilier.

Beaucoup de primo-accédants confondent capacité d'emprunt et budget d'achat. Votre budget réel est la somme de votre capacité d'emprunt et de votre apport personnel, moins les frais de notaire (7-8 % dans l'ancien) et les frais de garantie. Sur un emprunt de 200 000 euros avec 30 000 euros d'apport, votre budget net pour le bien est d'environ 213 000 euros, pas 230 000 euros.

Enfin, ne pas tester plusieurs durées est une erreur de calibrage. Passer de 20 à 25 ans augmente votre capacité d'emprunt d'environ 18 à 20 % pour la même mensualité, au prix d'un coût total plus élevé. Ce levier est particulièrement utile pour les investisseurs locatifs dont la priorité est d'atteindre un montant cible pour un bien précis.

Conseils pour augmenter votre capacité d'emprunt

Le levier le plus rapide est de solder vos crédits à la consommation avant de déposer votre demande de prêt. Chaque euro de mensualité supprimé libère environ 170 euros de capacité d'emprunt supplémentaire (à 3,5 % sur 20 ans). Un crédit auto de 250 euros par mois éliminé peut ainsi libérer plus de 40 000 euros de capacité.

Valoriser vos revenus locatifs existants renforce significativement votre dossier. Si vous possédez déjà un bien loué, la banque ajoutera 80 % des loyers à vos revenus de référence. Sur un loyer de 600 euros, cela représente 480 euros de revenus supplémentaires pris en compte, soit environ 80 000 euros de capacité d'emprunt en plus à 35 % d'endettement sur 20 ans.

Allonger la durée du prêt est un autre levier puissant. Passer de 20 à 25 ans réduit la mensualité d'environ 15 % pour un même montant, ce qui augmente mécaniquement le capital empruntable. Le coût total des intérêts augmente, mais pour un investissement locatif, cette stratégie peut être pertinente si elle vous permet d'accéder à un bien plus rentable.

Enfin, négocier le taux est essentiel. Un écart de 0,3 point sur le TAEG peut représenter 8 000 à 12 000 euros de capacité supplémentaire sur 20 ans. Faites jouer la concurrence entre plusieurs banques et envisagez de passer par un courtier : son coût est largement compensé par le gain en taux. Pour maîtriser toutes les ficelles de la négociation, consultez notre guide sur le financement immobilier.

Questions fréquentes

Retrouvez les réponses aux questions les plus posées sur le calcul de la capacité d'emprunt immobilier.

• Mon apport personnel est-il inclus dans la capacité d'emprunt affichée ?

  Non. La capacité d'emprunt correspond uniquement au capital que la banque vous prête. Votre budget total d'acquisition est : capacité d'emprunt + apport − frais de notaire − frais de garantie.

• Pourquoi mes revenus locatifs ne sont-ils retenus qu'à 80 % ?

  Les banques appliquent une décote de 20 % sur les loyers pour couvrir le risque de vacance locative, les charges non récupérables et les éventuels impayés. C'est une règle standard du marché bancaire français.

• Puis-je dépasser le seuil de 35 % d'endettement ?

  Le HCSF autorise les banques à déroger pour 20 % de leurs dossiers chaque trimestre. Ces dérogations sont en priorité réservées aux primo-accédants de résidence principale. Pour un investissement locatif, dépasser 35 % est possible mais rare et réservé aux dossiers très solides.